«Due anni di garanzia» è la cifra che tutti ripetono nell’edilizia. Eppure è falsa per la maggior parte di ciò che riguarda un’opera fissata al suolo. L’art. 371 cpv. 2 del Codice delle obbligazioni fissa il termine a cinque anni per un’opera immobiliare, non due.
Tre termini, non uno solo
Natura dell’opera
Termine di garanzia
Base legale
Oggetto mobile (non fissato all’edificio)
2 anni
Art. 371 cpv. 1 CO (rinvio all’art. 210)
Opera immobiliare o fissata all’edificio
5 anni
Art. 371 cpv. 2 CO
Difetto intenzionalmente dissimulato
10 anni
Art. 371 cpv. 2 CO
La linea di demarcazione si gioca su una parola: «fissato». Una finestra posata, un massetto colato, un impianto elettrico integrato rientrano nel regime immobiliare a 5 anni. Del mobilio consegnato e non integrato alla struttura resta sotto il regime mobiliare a 2 anni: una distinzione che la maggior parte delle aziende non applica mai correttamente sui propri preventivi.
Il cambiamento da conoscere per il 2026: 60 giorni per segnalare un difetto
Una riforma del diritto di garanzia entrata in vigore nel 2026 fissa ora un termine di 60 giorni per notificare un difetto al costruttore dopo la sua scoperta (un quadro più preciso rispetto al vecchio obbligo, più vago, di segnalarlo «immediatamente»). Un cliente che aspetta troppo a lungo per segnalare un difetto visibile rischia ora di perdere il proprio diritto alla riparazione, anche entro il termine di prescrizione di 5 anni.
Cosa cambia concretamente su un cantiere
Il termine di garanzia decorre dalla consegna dell’opera, non dalla fine dei lavori o dalla data della fattura
Un difetto occulto scoperto quattro anni dopo la consegna resta coperto dai 5 anni (a condizione di essere segnalato entro i 60 giorni successivi alla sua scoperta)
Una dissimulazione intenzionale di un difetto conosciuto prolunga il termine a 10 anni, un rischio reale per l’azienda che «chiude un occhio» su un problema visibile a fine cantiere
Per l’azienda, la conseguenza pratica è duplice: documentare con precisione lo stato dell’opera alla consegna (verbale, foto datate) protegge sia da una richiesta infondata anni dopo, sia dall’accusa di dissimulazione.
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