« Deux ans de garantie » est le chiffre que tout le monde répète dans le bâtiment. C’est pourtant faux pour l’essentiel de ce qui touche à un ouvrage fixé au sol. L’art. 371 al. 2 du Code des obligations fixe le délai à cinq ans pour un ouvrage immobilier, pas deux.
Trois délais, pas un seul
Nature de l’ouvrage
Délai de garantie
Base légale
Objet mobilier (non fixé au bâtiment)
2 ans
Art. 371 al. 1 CO (renvoi à l’art. 210)
Ouvrage immobilier ou fixé au bâtiment
5 ans
Art. 371 al. 2 CO
Défaut intentionnellement dissimulé
10 ans
Art. 371 al. 2 CO
La ligne de partage tient à un mot : « fixé ». Une fenêtre posée, une chape coulée, une installation électrique intégrée relèvent du régime immobilier à 5 ans. Du mobilier livré et non intégré à la structure reste sous le régime mobilier à 2 ans : une distinction que la plupart des entreprises n’appliquent jamais correctement sur leurs propres devis.
Le changement à connaître pour 2026 : 60 jours pour signaler un défaut
Une réforme du droit de la garantie entrée en vigueur en 2026 fixe désormais un délai de 60 jours pour notifier un défaut au constructeur après sa découverte (un cadre plus précis que l’ancienne obligation, plus vague, de le signaler « immédiatement »). Un client qui attend trop longtemps pour signaler un défaut visible risque désormais de perdre son droit à réparation, même dans le délai de prescription de 5 ans.
Ce que ça change concrètement sur un chantier
Le délai de garantie court depuis la réception de l’ouvrage, pas depuis la fin des travaux ou la date de la facture
Un défaut caché découvert quatre ans après la réception reste couvert par les 5 ans (à condition d’être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte)
Une dissimulation intentionnelle d’un défaut connu prolonge le délai à 10 ans, un vrai risque pour l’entreprise qui « ferme les yeux » sur un problème visible en fin de chantier
Pour l’entreprise, la conséquence pratique est double : documenter précisément l’état de l’ouvrage à la réception (procès-verbal, photos datées) protège autant contre une réclamation infondée des années plus tard que contre l’accusation de dissimulation.
Une trace de chaque chantier, photo par photo
Les rapports de chantier Cantia horodatent et géolocalisent chaque photo : une preuve précise de l’état des travaux à chaque étape, utile bien après la fin du chantier.
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